Soluciones de una experta parte III
Caso 5: Climatizar la vivienda.
Sara es una persona muy calurosa y no soporta los veranos en Zaragoza, además trabaja en el sector hostelero y en esas fechas no puede escaparse. Por ello ha decidido instalar aire acondicionado en su casa pero no sabe si poner un par de splits en las habitaciones dónde más rato pasa o si hacer una instalación en el falso techo para toda la casa. ¿Para colocar splits es necesaria alguna licencia o permiso de la comunidad? Y en el caso de colocar un sistema en el falso techo, ¿es necesario?
Nos contesta Raquel:
El caso de Sara es muy común en esta ciudad, y lo que le recomendamos que haga es solicitar una licencia de obra menor sujeta a declaración responsable, siempre que conlleve condiciones de seguridad o protección, por necesitar colocación de andamios (que deberán tramitarse conjuntamente), tratarse de edificaciones fuera de ordenación, o requerir a juicio de los servicios técnicos dirección facultativa o justificaciones técnicas.
Es decir, se trata de una vivienda que requiere de una obra de reforma parcial no estructural, que no afecta ni modifica los elementos comunes, especialmente estructura y conductos generales, ni en el aspecto exterior de las edificaciones. Por ello, las instalaciones de aire acondicionado, siempre que cumplan con la normativa urbanística vigente, podrán realizarse simplemente con una licencia de obra de menor con declaración responsable.
Consecuentemente, no se va a requerir permiso a la comunidad de vecinos si no se altera ningún elemento común.
Caso 6: Un espacio común para nueva vivienda.
Cuando se construyó el edificio de esta comunidad de vecinos se destinó un espacio para las reuniones de vecinos y la celebración de cumpleaños, cuenta con un aseo, por ello quieren convertir ese espacio que no utilizan en una vivienda, alquilarla y reducir la cuota de todos los vecinos. ¿Es posible realizar este cambio? ¿Qué deben tener en cuenta estos vecinos?
Nos contesta Raquel:
Nos encontramos ante un suceso de desafectación de un espacio, entonces, la Comunidad de propietarios, de forma unánime será la que decidirá si quiere realizar este proceso o no. En caso de que todos estén de acuerdo, se tendrá que asignar un coeficiente de participación porque pasará a ser un elemento privativo.
En este caso se estará a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, y se realizará la desafectación del elemento común con la unanimidad de todos los propietarios (presentes o ausentes), ya que dicho acuerdo afecta al Título constitutivo de la Comunidad.
Nos encontramos pues, en que se va a convertir ese elemento común en otro privativo para su venta, del que todos los comuneros serán propietarios en un coeficiente de participación, y por ello, se requiere de la aprobación de toda la comunidad.
Una vez se realiza el proceso de desafección contemplado por la normativa vigente, se deberá comprobar la normativa específica en el PGOU (Plan General de Ordenamiento Urbanístico) de la ciudad correspondiente. En el encontraremos las disposiciones que establecen los requisitos en cuanto al número de plantas, la densidad de viviendas en el edificio y la superficie construida máxima. “Si tiene ya el número de viviendas permitidas, si se podrá o no cambiar el uso del espacio común, etc.
En caso de que fuere posible convertirlo en una vivienda, hay que solicitar licencia de obra mayor, y en concreto, será necesario solicitar la licencia urbanística de cambios de uso al Ayuntamiento. bajo la dirección técnica de un arquitecto. Asimismo, también deberemos tener en cuenta si cumple con los requisitos del Código Técnico de Edificación (CTE) en cuanto a superficies, altura de los techos, ventilación e iluminación.
