Soluciones de una experta parte II

Caso 3: Ampliar la cocina con el balcón.

Cuando Pedro se compró su piso en el centro de la ciudad, pensó que una cocina pequeña no sería un problema, pero han pasado los años y ya está harto de no tener espacio para cocinar. Ha decidido cerrar el balcón de la cocina y poner ahí la lavadora y un buen armario para guardar todas las cosas.

¿Un cerramiento acristalado es una obra? ¿Y si no es totalmente de cristal está permitido?

Nos contesta Raquel:

En el caso de Pedro, lo que quiere realizar, no siempre puede hacerse, dado que, en la mayoría de los casos, no es legal. Para saber si la futura reforma de su piso es factible o no, en primer lugar, deberá ir al Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre el inmueble. Si se trata de la ciudad de Zaragoza, va a tener que realizar una consulta a Urbanismo, y allí, le dirán si es posible o no en base a la propia normativa municipal. Este hecho se da en base al aumento de la superficie construida del piso y consecuentemente del edificio. Cuando en su momento se realizó el inmueble, éste contaba con un total de metros cuatros de superficie construida posible, y con los cerramientos se está ampliando, por ello, este sobrepaso de superficie no es legal.

Si, por el contrario, no se ha utilizado toda la superficie que correspondía en el proyecto madre, entonces, sí que se podrá realizar el cerramiento. Para hacerlo, deberá pedir un permiso de obra mayor. Se requiere de un proyecto redactado por un arquitecto donde se disponga que cumple la normativa urbanística actual.

No obstante, no solamente se debe tener en cuenta la normativa urbanística, sino que, como en el caso de Lucía, también deberá solicitar el permiso a la Junta de Propietarios, los que tendrán que votar unánimemente si aceptan la reforma o no. En caso de que alguno de los vecinos propietarios se niegue, la obra tampoco se podrá hacer. Si se hace será ilegal y susceptible a futuras denuncias.

En conclusión, se trata de uno de los trámites más complejos, dado que afecta tanto a la estructura exterior del edificio, normalmente no se puede realizar porque sobrepasa la superficie permitida del piso, y porque, además, también influye la voluntad de la comunidad de vecinos.

Caso 4: Prever gastos antes de comprar.

Axel está pensando en comprar una casa, pero quiere tenerlo todo bien atado antes de dar el paso. Se ha enamorado de una vivienda por su ubicación pero necesitaría reformarla para que fuera perfecta. Juntar dos habitaciones, quitar los armarios empotrados, poner puerta de cristal en la cocina en vez de la actual y cambiar la distribución del baño. ¿Qué coste le va a suponer está reforma legalmente? ¿Puede hacer todo lo que quiere?

Nos contesta Raquel:

En el supuesto de Axel nos encontramos con que la reforma tiene elementos de una complejidad técnica y constructiva que requieren de la elaboración y aprobación de proyecto técnico, por ello se tratará de una obra mayor de reforma, pues es de carácter estructural, con la finalidad es afianzar, reformar o restituir elementos dañados de la estructura portante del edificio, y con posibles alteraciones menores de su estructura o su distribución.

Consecuentemente, Axel deberá solicitar, a través de internet y con certificado (suponiendo que se trate de la ciudad de Zaragoza) el procedimiento de “Obra Mayor, de reforma” y acceder a la ficha del procedimiento en la misma Sede Electrónica del Ayuntamiento de Zaragoza. Una vez siga todos los pasos, incluya sus datos, el proyecto técnico, y el presupuesto de las obras, se creará su expediente, y entonces, deberá tener en cuento la cuota exigible en todas las licencias urbanísticas de obra mayor, que consistirá en el 1% del Presupuesto de ejecución material del Proyecto, determinado en función de los Índices o Módulos de la Ordenanza Fiscal concreta del Ayuntamiento de Zaragoza. También rellenar el siguiente impreso con el consiguiente coste según la reforma que vaya a hacer.

Así pues, Axel tendrá que hacerse cargo, en primer lugar, del proyecto del gabinete de arquitectos o arquitectos técnicos, en segundo lugar, de la tasa del 1% del Proyecto, y, en tercer lugar, de los costes de la reforma. A ello, podría ser que debamos añadir otras tasas por permisos de ocupación a la vía pública, etc.